Nowelizacja Prawa budowlanego uchwalona przez Sejm ustawą z dnia 13 lutego 2020 r. została podpisana przez Prezydenta RP 3 marca 2020 r. i weszła w życie 19 września 2020 r., po 6-miesięcznym okresie vacatio legis. Poniżej prezentujemy najistotniejsze zmiany, wprowadzone ustawą nowelizującą.

KOLEJNE OBIKETY BEZ POZWOLENIA NA BUDOWĘ LUB ZGŁOSZENIA

Na mocy nowelizacji uporządkowany i poszerzony został katalog obiektów, które mogą zostać posadowione bez konieczności uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę lub zgłoszenia budowy.

  • Katalog obiektów, które nie wymagają uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, a jedynie zgłoszenia na podstawie art. 30 Prawa budowlanego, obejmuje obecnie m.in.: wolno stojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, wszelkiego rodzaju sieci przesyłowe, w tym cieplne, wodociągowe czy kanalizacyjne, ale także wolno stojące parterowe budynki gospodarcze, garaże, wiaty czy przydomowe ganki i oranżerie o powierzchni zabudowy do 35 m2, boiska, korty, bieżnie służące do rekreacji czy ogrodzenia o wysokości powyżej 2,2 m, pomosty o długości nieprzekraczającej 25 m i wysokości do 2,5 m, czy oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,5 m3 na dobę.
  • Z kolei do katalogu obiektów, których posadowienie nie wymaga ani pozwolenia na budowę ani dokonywania zgłoszenia zaliczono m.in. altany działkowe, wiaty przystankowe i peronowe, przydomowe baseny i oczka wodne o powierzchni do 50 m2, ogrodzenia do wysokości 2,2 m oraz bankomaty, biletomaty, wpłatomaty, automaty sprzedające czy przechowujące przesyłki lub automaty służące do wykonywania innego rodzaju usług o wysokości do 3 m włącznie, naziemne zbiorniki będące obiektami budowlanymi, służące do przechowywania paliw płynnych klasy III, na potrzeby własne użytkownika, o pojemności do 5 m3.
  • W nowym brzmieniu ustawy Prawo budowlane wyodrębniono także katalog obejmujący roboty budowlane wymagające dokonania zgłoszenia (np. przebudowa zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile nie prowadzi ona do zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której budynek jest usytuowany) oraz takie, które nie wymagają uzyskania ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia (np. przebudowa oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,5 m3 na dobę).
  • Wprowadzonym do ustawy novum jest zwolnienie z obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynków i budowli zlokalizowanych na terenach zamkniętych wyznaczonych w decyzji Ministra Obrony Narodowej, o ile obiekty te nie zostały wpisane do rejestru zabytków i objęte ochroną konserwatorską.

Wskazane powyżej katalogi obiektów i robót budowlanych zawierają art. 29 ust. 1-4 oraz art. 31 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego.

LEGALIZACJA SAMOWOLI BUDOWLANYCH 

Ustawa nowelizująca wprowadza nowy rozdział 5a dotyczący postępowania w sprawie rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych z naruszeniem przepisów ustawy (tzw. samowoli budowlanej).
Przewiduje on m.in. łatwiejszą legalizację samowoli budowlanych w ramach tzw. uproszczonego postępowania legalizacyjnego. Postępowanie takie będzie mogło być wszczęte, jeżeli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat. W przypadku pozostałych samowoli budowlanych, których realizacja została zakończona przed wejściem w życie przepisów obecnie obowiązującego Prawa budowlanego, postępowanie uproszczone to będzie mogło być wszczęte wyłącznie na żądanie właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego.

W toku uproszczonego postępowania legalizacyjnego organ zbada nie tylko treść dokumentów legalizacyjnych, ale także oceni stan techniczny obiektu budowlanego, czy umożliwia on bezpieczne korzystanie z obiektu bez zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi. W tym celu konieczne będzie przedstawienie ekspertyzy technicznej dotyczącej stanu obiektu podlegającego legalizacji. Postępowanie to może zakończyć się wydaniem przez organ decyzji o legalizacji obiektu, bądź o nakazie rozbiórki, jeżeli w toku postępowania strona nie przedłożyła kompletu wymaganych dokumentów lub gdy z ekspertyzy technicznej wynika, że stan obiektu nie jest wystarczający do bezpiecznego użytkowania zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem bądź gdy stwarza on zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi.

ZMIENIONA FORMA DOKUMENTACJI PROJEKTOWEJ

Zmianie uległa forma projektu budowlanego, załączanego do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę. Obecnie projekt budowlany powinien składać się z trzech części:

  1. projektu zagospodarowania działki lub terenu (usytuowanie, układ komunikacyjny, informacja o obszarze oddziaływania obiektu);
  2. projektu architektoniczno–budowlanego (układ przestrzenny, projektowane rozwiązania techniczne i materiałowe); oraz 
  3. projektu technicznego (opis konstrukcji, instalacji, charakterystyka energetyczna).

Zgodnie z nowymi przepisami, inwestorzy będą mieli obowiązek załączać do wniosku o udzielenie pozwolenia na budowę trzy egzemplarze projektu zagospodarowania działki lub terenu i projektu architektoniczno-budowlanego. Inwestor nie będzie przedkładał projektu technicznego. Obowiązek jego przedstawienia w aktualnej wersji powstanie dopiero po zakończeniu inwestycji, jako załącznik do wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie albo ze zgłoszeniem zakończenia robót.

Oznacza to, że projekt techniczny nie będzie podlegał ocenie organu przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę i nadal będzie mógł być aktualizowany w trakcie procesu budowlanego, przy czym kierownik budowy zobowiązany będzie udostępniać projekt na każde żądanie organu nadzoru budowlanego. Warto przy tym zaznaczyć, że wprowadzenie w projekcie technicznym zmian w zakresie, który podlegał uzgodnieniom z odpowiednim organem, będzie wymagało uzyskania ponownych uzgodnień.

ODSTĄPIENIE OD TREŚCI ZATWIERDZONEGO PROJEKTU 

Nowe przepisy zmieniają również zasady istotnego odstąpienia od projektu budowlanego. Ustawodawca postanowił dopuścić wprowadzenie istotnych zmian do projektu budowlanego nie tylko po uzyskaniu pozwolenia na budowę, lecz również na podstawie ponownego zgłoszenia. Dokonanie ponownego zgłoszenia będzie możliwe w zakresie zmiany wynikającej z odstąpienia, zgodnie z ogólnymi zasadami dokonywania zgłoszeń budowy lub robót budowlanych.

Ustawa doprecyzowuje obecnie zakres istotnego odstąpienia od projektu budowlanego, za które będzie uznana zmiana m.in. w przypadku: (i) zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której dany obiekt został zaprojektowany, lub (ii) zmiany parametrów obiektu dotyczących: powierzchni zabudowy (powyżej 5%), wysokości, długości lub szerokości (powyżej 2%) czy liczby kondygnacji, (iii) zmiany źródła ciepła ogrzewania lub przygotowania ciepłej wody użytkowej na źródło opalane paliwem stałym.

Tak jak dotychczas, o tym, czy zmiana stanowi istotne czy nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu, decydował będzie projektant. Nadal będzie on zobowiązany umieszczać odpowiednie zmiany w treści projektu zagospodarowania terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego.

WYŁĄCZENIA W ZAKRESIE STWIERDZANIA NIEWAŻNOŚCI POZWOLEŃ

Po upływie 5 lat od dnia ogłoszenia lub doręczenia pozwolenia na budowę lub pozwolenia na użytkowanie nie można będzie stwierdzić ich nieważności. W toku postępowania w takich sprawach organ administracji będzie mógł jedynie stwierdzić, że decyzja została wydana z naruszeniem przepisów prawa, natomiast nie zostanie ona wyeliminowana z obrotu.

ZMIANA DEFINICJI OBSZARU ODDZIAŁYWANIA OBIEKTU

Zawężenie definicji obszaru oddziaływania obiektu budowlanego. Odtąd przy ustalaniu jego zasięgu znaczenie będą miały przepisy szczególne, które wprowadzają ograniczenia jedynie w zabudowie, nie zaś jak dotychczas – te dotyczące szerszego pojęcia zagospodarowania terenu wokół obiektu budowlanego, w tym zabudowy.

Zmiana ta będzie miała duże znaczenie przede wszystkim dla określenia stron postępowania administracyjnego o wydanie pozwolenia na budowę dla konkretnej nieruchomości, którymi są inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.

Sposób określenia obszaru oddziaływania obiektu może mieć znaczenie dla samego przygotowania projektu budowlanego. Projektant, opracowując projekt, ma obowiązek uwzględnić występujące w obszarze oddziaływania obiektu uzasadnione interesy osób trzecich. Informacja o obszarze oddziaływania obiektu, tak jak do tej pory, będzie zawierana w projekcie budowlanym.

EKSPERTYZA PRZECIWPOŻAROWA PRZY ZMIANIE SPOSOBU UŻYTKOWANIA OBIEKTU 

Inwestorzy zobowiązani będą do przedłożenia odpowiedniej ekspertyzy rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych w sytuacji zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, polegającej na podjęciu lub zaniechaniu w obiekcie budowlanym działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego.

PRZENIESIENIE POZWOLENIA NA BUDOWĘ 

Po wejściu w życie przepisów ustawy nowelizującej, przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę będzie możliwe, jeżeli inwestor, na którego ma zostać przeniesiona decyzja złoży oświadczenie o przejęciu jej warunków oraz o przysługującym mu prawie do dysponowanie nieruchomością na cele budowlane. Będzie on również zobowiązany przedstawić zgodę na przeniesienie decyzji wydaną przez dotychczasowego jej adresata.

Powyższa zgoda dotychczasowego adresata decyzji na przeniesienie pozwolenia na budowę nie będzie wymagana gdy własność lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, objętej taką decyzją o pozwoleniu na budowę, przeszły po jej wydaniu z dotychczasowego adresata pozwolenia na budowę na nowego inwestora. Czas pokaże czy powyższa zmiana będzie miała wpływ na zwiększenie asset deal w miejsce share deal w transakcjach nieruchomościowych związanych z realizacją konkretnych inwestycji budowlanych.

KARY ZA NIEZGODNE Z PRAWEM UŻYTKOWANIE OBIEKTU

Zmianie ulegną również niektóre zasady wymierzania z tytułu niezgodnego z prawem użytkowania obiektu. W przypadku, gdy organ stwierdzi nieprawidłowe użytkowanie obiektu, w pierwszej kolejności zobowiązany będzie pouczyć inwestora lub właściciela o konieczności uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub dokonania skutecznego zgłoszenia zakończenia robót budowlanych.

Jeżeli pomimo pouczenia, po upływie 60 dni obiekt nadal będzie użytkowany w sposób niezgodny z prawem, organ wymierzy inwestorowi lub właścicielowi karę, wyliczoną w sposób analogiczny do opłaty legalizacyjnej (art. 59f Prawa budowlanego), przy czym stawka opłaty wynosić będzie 5.000 zł. Nowe przepisy umożliwiają wielokrotne nałożenie przez organ kary w przypadku braku ustania naruszenia, przy czym kolejna kara może zostać wymierzona nie wcześniej niż po upływie 30 do od dnia doręczenia poprzedniego postanowienia w tej sprawie.

PRZEPISY PRZEJŚCIOWE

Szczególne zasady stosowania przepisów w nowym brzmieniu regulują głównie przepisy przejściowe art. 25-39 ustawy nowelizującej. W odniesieniu do przepisów Prawa budowlanego ustawodawca przyjął, zgodnie z art. 25 ustawy, zasadę, że wobec spraw wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie nowych przepisów, stosuje się przepisy tej ustawy w brzmieniu dotychczasowym.

Ponadto, z analizy przepisów nowelizacji oraz treści uzasadnienia do rządowego projektu ustawy wynika, że intencją ustawodawcy było takie skonstruowanie przepisów, aby zapewnić okres przejściowy dla spraw, w których prace projektowe są już w toku. W związku z tym, na mocy przepisu art. 26 nowelizacji wprowadzono możliwość załączenia projektu budowlanego powstałego na zasadach dotychczasowych do wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego, albo zgłoszenia budowy, jeśli postępowanie zostanie wszczęte w okresie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie przepisów nowelizacji (tj. od dnia 19 września 2020 r.).

Ponadto treść art. 27 nowelizacji wskazuje, że w przypadku realizacji zamierzeń budowlanych na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę czy też skutecznego zgłoszenia, wydanych przed dniem wejścia w życie nowelizacji, obowiązują przepisy dotychczasowe. Podobnie do całych zamierzeń budowlanych prowadzonych w oparciu o projekt budowlany sporządzony na podstawie przepisów dotychczasowych w przypadkach, o których mowa w ww. art. 25 i art. 26 nowelizacji – stosuje się przepisy dotychczasowe.

Powyższe oznacza, że w praktyce wejście w życie niektórych nowych przepisów Prawa budowlanego może być istotnie odsunięte w czasie, w szczególności, jeśli inwestorzy zdecydują się korzystać z 12-miesięcznego okresu przejściowego.

 

Na pytania związane z poruszanymi zagadnieniami odpowie Anna Wyrzykowska – partner zarządzający praktyką nieruchomości i procesu inwestycyjnego.

Alert można pobrać TUTAJ.