W dniu 28 sierpnia 2023 roku Prezydent RP podpisał nowelizację ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz niektórych innych ustaw, w tym ustawy o ukształtowaniu ustroju rolnego („UKUR”), dnia 5 października 2023 roku nowelizacja weszła w życie. Nowelizacja ma przede wszystkim na celu doprecyzowanie i usprawnienie realizacji przepisów związanych z obrotem nieruchomościami rolnymi na rynku prywatnym. Poniżej przedstawiamy najważniejsze w naszej ocenie zmiany.

OGRANICZENIE STOSOWANIA PRZEPISÓW UKUR

  • Przepisy UKUR nie znajdą już zastosowania w stosunku do nieruchomości rolnych,
    w których powierzchnia użytków rolnych zgodnie z danymi z ewidencji gruntów jest mniejsza niż 0,3 ha, niezależnie od powierzchni całkowitej nieruchomości w księdze wieczystej.
  • Zmiana ta rozszerzy istotnie krąg nieruchomości, które nie będą podlegały pod UKUR.

PRAWO NABYCIA NIERUCHOMOŚCI ROLNYCH PRZEZ KOWR W WYNIKU PRZEKSZTAŁCENIA SPÓŁEK

  • W przypadku nabycia nieruchomości rolnej w wyniku przekształcenia przedsiębiorcy albo spółki cywilnej w spółkę handlową KOWR przysługiwać będzie uprawnienie do nabycia tej nieruchomości.
  • Prawo to nie będzie już przysługiwało KOWR w przypadku przekształceń spółek handlowych w inne spółki handlowe, wówczas wymagane będzie uzyskanie zgody KOWR na nabycie nieruchomości.

ROZSZERZENIE PRAWA PIERWOKUPU I PRAWA NABYCIA PRZYSŁUGUJĄCEGO KOWR NA UDZIAŁY I AKCJE SPÓŁEK DOMINUJĄCYCH

  • KOWR będzie przysługiwało prawo pierwokupu i nabycia:
    • udziałów i akcji w spółce kapitałowej, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha, jak również
    • prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce dominującej w rozumieniu art. 4 par. 1 pkt 4 KSH, posiadającej udziały lub akcje w spółce, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej
    • powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha.
  • W łącznej powierzchni nieruchomości rolnych uwzględnia się powierzchnię całych nieruchomości rolnych ujętych w księgach wieczystych, z wyłączeniem tych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha.
  • Nie można wykluczyć, że nowe przepisy znajdą zastosowanie również w przypadku transakcji, których przedmiotem są akcje lub udziały w spółce zagranicznej (np. będącej spółką dominującą w stosunku do spółki posiadającej nieruchomości rolne). Potwierdzenie w tym zakresie może z czasem przynieść praktyka KOWR i orzecznictwo polskich sądów.
  • Prawo pierwokupu lub nabycia udziałów i akcji nie dotyczy m.in. sytuacji nabywania ich na przez Skarb Państwa lub na jego rzecz.
  • Prawo pierwokupu udziałów i akcji nie powstanie m.in. również w przypadku,
    gdy udziały i akcje nabywane są w celu umorzenia.
  • Zmiany mogą istotnie wpłynąć na transakcje sprzedaży udziałów i akcji, ponieważ same transakcje staną się bardziej skomplikowane, a proces badania due diligence będzie bardziej czasochłonny.

DODATKOWY WYMÓG DOTYCZĄCY ZBYCIA NIERUCHOMOŚCI ROLNYCH NA RZECZ INNYCH PODMIOTÓW NIŻ ROLNIK INDYWIDUALNY

  • Nowelizacja dodaje kolejną przesłankę warunkującą wyrażenie zgody przez Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną niebędącą rolnikiem indywidualnym czy spółkę prawa handlowego– cena sprzedaży nieruchomości rolnej nie może być niższa niż 95 % ceny zawartej w ogłoszeniu o nieruchomości rolnej.
  • Wprowadzenie tej przesłanki ma zapobiec sytuacjom, w których cena podawana
    w ogłoszeniu o sprzedaży była np. kilkukrotnie wyższa niż realna cena sprzedaży,
    za którą kupować będzie „nierolnik”.

OBOWIĄZKI NABYWCY NIERUCHOMOŚCI ROLNEJ I WYJĄTKI OD REGUŁY

  • Wymóg prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia oraz zakaz zbycia lub oddania nabytej nieruchomości w posiadanie innym podmiotom przez ten sam okres, nie będzie miał zastosowania w kilku nowych przypadkach, tj. co do nieruchomości:
  1. co do której, po jej nabyciu, uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nabyta nieruchomość jest przeznaczona na cele inne niż rolne,
  2. nabytej od małżonka w trakcie trwania małżeństwa – jeżeli nieruchomość ta
    co najmniej 5 lat przed nabyciem była własnością jednego z małżonków lub wchodziła w skład ich wspólności majątkowej małżeńskiej lub nabyte w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa,
  3. nabytej przez zasiedzenie,
  4. nabytej w okresie od dnia 30 kwietnia 2016 r. do dnia 25 czerwca 2019 r. od osoby bliskiej.
  • Wymóg prowadzenia gospodarstwa rolnego nie będzie dotyczył również przypadków, gdy nieruchomość zbyta została toku postępowania egzekucyjnego
    lub upadłościowego,

    • Nowelizacja poszerzyła definicję „osoby bliskiej” dodając do istniejącego katalogu rodziców małżonka, ojczyma oraz macochę.

ZGODA KOWR OGRANICZONA CZASOWO

  • Decyzja KOWR wyrażająca zgodę na nabycie nieruchomości rolnej przez podmiot inny niż rolnik indywidualny oraz na zbycie nieruchomości rolnej lub oddanie jej
    w posiadanie innym podmiotom przed upływem okresu 5 lat od dnia przeniesienia jej własności będzie ważna przez rok od dnia, w którym stała się ostateczna.

PODSUMOWANIE

Wprowadzane zmiany z jednej strony nieco zmniejszają ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi dla osób fizycznych oraz ułatwią obrót nimi ze względu na ograniczenie zakresu nieruchomości, do których będą miały zastosowanie przepisy UKUR. W pozostałym zakresie zdecydowanie rozszerzają uprawnienia KOWR wobec akcji i udziałów w spółkach, wobec czego przeprowadzanie transakcji może być bardziej czasochłonne i skomplikowane.

ZACHĘCAMY DO KONTAKTU

W razie jakichkolwiek pytań zachęcamy do kontaktu z członkami zespołu nieruchomości
i procesu inwestycyjnego WKB: Martą Czarnecką i Martą Pałygą.

Alert można pobrać TUTAJ.